Kiracı ile mesken sahibi ortasındaki ilgiye yönelik kararları de içeren “İcra ve İflas Kanunu ile Birtakım Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”, TBMM Genel Şurası’nda kabul edildi.
Kanuna nazaran, kira bağlantısından kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve iştirakin giderilmesine ait uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan evvel orta bulucuya başvurulmuş olması koşulu aranacak.
Gayrimenkul hukuku uzmanları, 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girecek düzenlemeyi kıymetlendirdi.
“Ara bulucu tarafları çağırıp ikna onları ikna etmeye çalışacak”
Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Ali Güvenç Kiraz, son devirde kiracı ile mal sahibi ortasındaki bağlantının önemli halde bozulmasının, artan davaların ve sulh hukuk mahkemeleri ile icra mahkemelerinin kira kontratı kaynaklı ihtilaflar nedeniyle kilitlenmiş olmasının bu davalarla ilgili orta buluculuk sürecini gündeme getirdiğini söyledi.
Yeni düzenlemeyle kira kontratı kaynaklı ihtilaflarda orta bulucunun mecburî hale getirildiğini vurgulayan Kiraz, yasanın 1 Eylül’den itibaren geçerli olacağını, bu tarihten evvel açılacak tüm davaları ve tahliye talepli icra takipleri için orta bulucunun mecburî olmayacağını kaydetti.
Kiraz, “1 Eylül’den itibaren bir mal sahibi yahut kiracı, dava açmak istediği takdirde orta buluculuk sürecini geçmeden direkt dava açamayacak ve dava açsa bile davası tarz istikametinden reddedilecektir.” dedi.
O tarihten sonra orta bulucunun kendisine yapılan müracaat kapsamında tarafların argüman ve savunmalarını yazılı olarak alacağını ve sonrasında da tarafları uzlaşma görüşmesine davet edeceğini aktaran Kiraz, bu davete icabet edilmesi halinde taraflara yargılama sürecinin uzunluğunu, tüm tarafların aslında mutlu olamayacağını, önemli bir vakit ve güç kaybı oluşturacağını anlatacağını söyledi.
“Arabuluculuk sistemi kıymetli bir vazifesi yerine getirecek”
Ali Güvenç Kiraz, tarafların orta bulucuda muahedesi halinde uzlaşma tutanağıyla sisteme kayıt yapılacağını ve bir mahkeme kararı üzere süreç göreceğini belirterek, kelamlarını şöyle sürdürdü:
“Ancak taraflar uzlaşamazlar yahut orta bulucu uzlaşma görüşmesine katılmazlarsa orta bulucu, uzlaşma konusunda olumsuz raporunu düzenleyecek ve bunu da tekrar sisteme kaydettirecektir. Artık bu uzlaşmazlık tutanağı sonrasında dava açma hakkı oluşacaktır. Bu basamak geçilmeden mutlaka dava açılamayacaktır. Kira tespit davaları açısından orta buluculuk düzeneği değerli bir vazifesi yerine getirecek. Kesin bir yüzde verilemez lakin yüzde 40-50 üzere bir muvaffakiyet oranı öngörülebilir. Tahliye davaları açısından ise tıpkı iyimserlikte olamıyoruz. Şöyle ki mal sahiplerinin daha evvel görüştükleri ve ihtarname gönderdikleri kiracıları ile tahliye sürecinde uzlaşmadıklarını görüyoruz. Bu noktada tahliye davaları açısından orta buluculuk sürecinde muvaffakiyet oranını daha düşük olacağını düşünüyoruz.”
Kiraz, yeni düzenlemenin yalnızca kira mukavelesi kaynaklı ihtilafları değil, bilhassa site apartman hayatını yakından ilgilendiren kat mülkiyeti kaynaklı ihtilaflar içinde zarurî orta buluculuk koşulunun getirildiğini, genelde çok rahat çözümlenebilecek komşuluk hukuku problemlerinin aslında orta bulucu vasıtasıyla çözülmesinin taraflar açısından çok yerinde bir uygulama olacağını söyledi.
Yine çok uzun yıllar süren iştirakin giderilmesi (izalei şuyu) davalarında da mecburî orta buluculuk kaidesi getirildiğini aktaran Kiraz, “Hissedarların paylaşım yapmak istedikleri lakin uzlaşamadıkları ve gayrimenkullerinin düşük bedellerle satılmasının yolunu açan bu davalarda getirilen orta buluculuk kuralı hem süreyi kısaltacak hem de bedel kayıplarını engelleyebilecektir.” dedi.
Ara buluculuk mühleti ve orta bulucunun mecburî olduğu konular
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Lideri Avukat Ali Yüksel de orta buluculuk sürecinin uyuşmazlık konusuna nazaran değiştiğini belirterek, “Ara buluculuk süreci toplamda 4 hafta sürüyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor. Bu müddet ticari uyuşmazlıklarda 4 hafta ve gerekirse 2 hafta uzatılabiliyor, kira bağlantılarında mevzu ticari ise 4 hafta sürüyor ve gerekirse 1 hafta uzatılabiliyor. Uyuşmazlık konusu ticari olmayan olağan kiralarda ise arabuluculuk müddeti 3 hafta oluyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor.” diye konuştu.
Yüksel, zarurî arabuluculuk kapsamına giren kira ihtilaflarına ait şu değerlendirmelerde bulundu:
“Kira tespit davaları, kira uyarlama davaları ve kiralananın tahliyesi davalarının yanı sıra gereksinimden tahliye, borç ödememe sebebiyle tahliye, yeni malik gereksinimi sebebiyle tahliye, 10 yıllık müddetin dolması sebebiyle tahliye, arsa mühletinin dolması sebebiyle tahliye, arazi kirası sebebiyle tahliye, kiracının verdiği hasar ve depozitonun geri alınması mevzularındaki uyuşmazlıklarda arabulucuya gitmek mecburî olacak. Ayrıyeten aidat ödemeleri, işgal edilen yerlerle ilgili bahisler ve genel heyetlerle ilgili kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda da arabuluculuk mecburî olacak.”
Yüksel, binalarda yahut topraklarda duman, pis su, koku ve gibisi mevzularda komşunun rahatsız edilmesi; ağaçların komşu yere taşması ve topraktan geçilmesi üzere mevzular ile taşınmaz bölümü yahut tıpkı hakların arabulucuda düzenlenebileceğini anlattı.
Ali Yüksel, miras hukukunun kapsam içinde olmadığını kelamlarına ekledi.
